Arthur Joseph Lipton เกี่ยวกับมุมมองยาวนานในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

นิวยอร์กสิตี นิวยอร์ก 13 กุมภาพันธ์ 2026 – ระหว่างรัฐมนตรีนิวยอร์กสิตี Edward Koch ที่มีการบริหารที่มีลักษณะสีสันและเป็นคนพูดเป็นอย่างชัดเจนในชื่อ “How’m I doing?” ，Joseph Lipton ที่รู้จักอย่างกว้างขวางในด้านอาชีพ ได้นำการซื้อพื้นที่ดินในถนน West 41st Street ใน Manhattan เพื่อพัฒนาเรือนอพาร์ทเมนท์ที่มี 100 หน่วยในกลางเมือง

การสร้างเรือนนี้ได้รับการสนับสนุนจาก Sam และ Chris Pompa 两位非常受尊敬且成功的纽约市建筑商。從一開始，Lipton 和他的團隊就設定了明確的目標：開發較小的公寓，可以以更低、更實惠的價格出租，擴大住房獲取渠道，同時保持嚴謹的開發經濟。

โครงการนี้ได้รับความสนใจอย่างแพร่หลายและถูก The New York Times 報導。儘管面臨極端的金融動盪——包括儲蓄貸款 (S&L) 危機和 1990-1991 年的經濟衰退——但這棟大樓成功建成、全部租出、穩定下來、再融資，最終獲利出售。在那個波動時期的領導能力展示了房地產開發中長期視野和結構化規劃的重要性。

การใช้โปรแกรมรัฐบาลลดภาษี 421a

ส่วนสำคัญหนึ่งของความสำเร็จทางเศรษฐกิจของโครงการคือการร่วมร่วมในโปรแกรมรัฐบาลลดภาษี 421a ของนิวยอร์กสิตี โปรแกรม 421a ให้ผู้พัฒนาได้รับการยกเว้นภาษีรัฐบาลอสังหาริมทรัพย์เป็นช่วง 10 ปี ซึ่งเพิ่มผลตอบแทนอย่างมากและทำให้การสร้างเรือนหลายชั้นเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนและยากลำบาก

โปรแกรม 421a ถูกสร้างขึ้นต้นฉบับในช่วงเวลาแห่งการละเมิดเมืองและการลงทุนให้น้อยลง เมื่อหลายๆ คนอาศัยต้นกลับออกจากนิวยอร์กสิตีไปยังเขตนอกเมือง และตลาดเรือนอพาร์ทเมนท์อาศัยส่วนตัวกำลังเผชิญความยากลำบาก उद्देशย์ของโปรแกรมนี้คือการกระตุ้นส่วนด้านเรือนอาศัยส่วนตัวที่หลังหลัง

ภายใต้โครงสร้างต้นฉบับของมัน，421a ให้การยกเว้นภาษี 10 ปี “ตามสิทธิ์” สำหรับการสร้างเรือนหลายชั้นใหม่บนพื้นที่ดินว่างหรือไม่ได้ใช้เต็มที่ แม้ว่าค่าหuurต้นฉบับจะมีไว้เป็นเล็กน้อยต่ำกว่าหuurในตลาดที่เทียบเท่า，โปรแกรมนี้ถูกคิดว่าเป็น “ตัวช่วยเพิ่มการจัดจำหน่ายทั่วไป” แทนที่จะเป็นโปรแกรมเรือนอาศัยที่มีราคาพร้อมกับแคลorie

ตามทุกมาตรฐาน，รูปแบบของการยกเว้นภาษีรัฐบาลอสังหาริมทรัพย์พิสูจน์ว่าเป็นตัวช่วยกระตุ้นอย่างมีแรงสำหรับการสร้างเรือนอาศัย ตัวประมาณว่าปรограмม 421a ของนิวยอร์กสิตีสนับสนุนการพัฒนาเรือนอาศัยที่มีจำนวน 150,000 ถึง 190,000 หน่วย Joseph Lipton จะมักชี้ให้เห็นถึง此事เป็นตัวอย่างว่าการให้โอกาสภาษีที่มีโครงสร้างสามารถนำทุนส่วนตัวและการลงทุนในการพัฒนารถินอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นมวลได้อย่างไร

Joseph ยืนยันว่าผลกระทบของรูปแบบการให้โอกาสที่คล้ายกันจะทำงานทั่วประเทศ – ระหว่างเมืองและชุมชนเมืองนอกที่มองหาในการกู้คืนชุมชน，เพิ่มการจัดจำหน่ายเรือนอาศัย และขับเคลื่อนการ gentrification ที่มีความรับผิดชอบ – ทั้งหมดไม่ต้องการการใช้เงินจากรัฐบาลโดยตรง

ผลคูณในท้องถิ่น

Lipton ยังเน้นถึงผลกระทบทางเศรษฐกิจที่กว้างขวางและมักถูกละเมิดของการพัฒนารถินอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในความคิดที่สำคัญที่สุดในบริบทนี้คือ “ผลคูณในท้องถิ่น”

ผลคูณในท้องถิ่นอธิบายว่าความเงินที่ใช้ภายในชุมชนจะหมุนเวียนกลับผ่านการค้าเพิ่มเติมโดยตรง，ไม่โดยตรง และที่ถูกลดลงก่อนที่จะออกจากภูมิภาคที่สุดท้าย สำหรับแต่ละดอลลาร์ที่ใส่ลงในเศรษฐกิจท้องถิ่น，ผลคูณที่มีผลโดยทั่วไปจะอยู่ในช่วง 1.3 ถึง 2.0 สำหรับรายได้ทั่วไป บางการศึกษาแนะนำว่า，ขึ้นอยู่กับชนิดของธุรกิจและระดับของการหลุดของเศรษฐกิจ，ผลคูณนั้นสามารถถึงสูงถึง 3 ถึง 7

ความหมายทางปฏิบัติคือชัดเจน: เมื่อภาษีรัฐบาลอสังหาริมทรัพย์ถูกยกเว้นเพื่อกระตุ้นการพัฒนาและการสร้างเรือนอาศัย，資本ที่ใช้ในพื้นที่ดิน，แรงงาน，วัตถุประสงค์และบริการПрофесชันสร้างทั้งงานชั่วคราวและงานถาวร เหล่านี้ดอลลาร์ที่ถูกใช้ซ้ำหลายครั้งในท้องถิ่นในสินค้าและบริการ ที่ต้องจ่ายภาษี，ดังนั้นจะส่งเสริมเศรษฐกิจท้องถิ่น

Joseph Liptonมองว่านี้เป็นЦykl์ที่มีผลกระทบเป็นบวก – การให้โอกาสภาษีกระตุ้นการพัฒนา，การพัฒนากระตุ้นการทำงาน，การทำงานกระตุ้นการค้าในท้องถิ่น，และประโยชน์ทางเศรษฐกิจจะซับซ้อนกันไปด้วยเวลา

โครงการถนน West 41st Street เป็นตัวอย่างการศึกษาเกี่ยวกับวิธีการพัฒนาที่มีความสงบสุทธิ，รวมกับนโยบายภาษีที่ฉลาดและมีกลยุทธ์，สามารถต่อต้านวิกฤติเศรษฐกิจและผลตอบแทนที่สำคัญและยั่งยืน

สำหรับอาร์ทอร์ จอเซฟ ลิปตัน，การสรุปยังคงชัดเจน，ค่าความมองเห็นในระยะยาวเป็นที่น่าสนใจและ ไม่มีอะไรที่สามารถแทนที่การประสบการณ์ได้

Source :Arthur Joseph Lipton